USA

Compra de Imóveis nos Estados Unidos

Conheça nossas opções de imóveis em vários estados da America, através da BRASÍLIA AMERICA BUSINESS.

Através da BRASÍLIA AMERICA BUSINESS em associação com a Miami Realty Solution Group e Green Valley Invest nos Estados Unidos, disponibilizamos vários imóveis para investimento de brasileiros na América. A segui colocamos à disposição um resumo com várias informações importantes, e abaixo disponibilizamos um guia, escrito por Rafael Calil Gama, intitulado: COMO COMPRAR UM IMÓVEL EM MIAMI – TUDO O QUE VOCÊ PRECISA SABER!

Nosso escritório em Brasília oferece informações e direciona os clientes para um atendimento personalizado, com nossos colaboradores parceiros na Florida e demais estados.

Buscamos em conjunto, soluções para a compra, venda, administração e aluguel por temporada na América.

Informações Importantes

Compra de Imóveis

Na América qualquer pessoa (americana, residente ou estrangeira) pode qualificar-se relativamente fácil para a compra de imóveis residenciais (apartamentos ou casas) para moradia, investimento ou aluguel. O mesmo se aplica para a compra de propriedades comerciais, com pagamento à vista ou financiamento.

Impostos – Independente da nacionalidade do comprador, nos EUA como no Brasil, existe a cobrança anual do Property Tax (Imposto Predial), que varia de acordo com o valor do imóvel e região.

Nos EUA somente quando da venda do imóvel e em caso de lucro, existe a cobrança de imposto (Imposto de Renda) sobre o lucro imobiliário (valor de compra, diminuído de algumas despesas incorridas e depreciação), momento em que existe a necessidade de fazer a declaração de imposto de renda (Income Tax).

No Brasil a compra da propriedade no exterior tem que ser incluída/informada na Declaração Anual do Imposto de Renda.

No caso de propriedade com finalidade de aluguel existe a necessidade da declaração anual de imposto de renda nos EUA e cobrança de imposto sobre a renda, depois de deduzidas despesas pertinentes.

Permanência e Visto – a compra de um imóvel residencial em si não implica na obtenção de visto, porém como turista (ou baseado no visto que se possua, por exemplo para negócios) o proprietário tem o direito de permanecer e morar em seu imóvel pelo tempo que lhe for permitida a permanência no país. Este período é determinado pela autoridade imigratória americana quando da chegada ao país (o que pode ser de até 6 meses a cada entrada no país, inclusive para férias). No caso de investimento (propriedades comerciais ou investimento) existe a possibilidade de aplicar para visto de investidor.

Compra à Vista

Para compra à vista são necessários cópia do Passaporte, comprovação da origem do dinheiro no país do comprador (imposto de renda), envio do dinheiro aos EUA através de instituição bancária (International Wire Transfer). Na compra à vista não existe a figura da hipoteca (Mortgage) e na finalização/formalização da compra (Closing) ocorre a assinatura da escritura da propriedade (Property Deed).

Documentação – Nossos parceiros na America oferecem todo o suporte para a elaboração dos contratos e conta com profissionais terceirizados que oferecem serviços de advogados e contadores para a formalização e finalização da documentação de compra nos Estados Unidos. Todos os documentos podem ser preparados, enviados, revisados, modificados através de comunicações por email e/ou fax.

Financiamento Para Estrangeiro

Mesmo para estrangeiros que não residam nos Estados Unidos é possível obter-se financiamento. O processo como um todo é bastante simples. São necessários comprovação de renda no Brasil e pagamento do correspondente a 35%-50% do valor do imóvel a título de entrada. Atualmente as taxas de juros estão bastante atrativas, em torno de 4 a 6% ano, com prazos de até 30 anos para pagar, com possibilidade de pagamento antecipado parcial ou total, sem nenhum outro encargo.

Programa de credito imobiliário do Banco do Brasil Américas para clientes internacionais.

• Financiamento de até 65% do valor avaliado/compra da propriedade para apartamentos e até 70% do valor avaliado/compra para casas em South Florida para casas de férias

• Financiamento de 50% de financiamento para propriedades de investimento.

• Financiamento de até 65% do valor avaliado/compra para propriedades em Orlando.

• O registro da propriedade pode ser registrado em nome de pessoa jurídica estabelecida exclusivamente para o propósito de possuir a propriedade imobiliária.

• Os empréstimos têm um prazo de 30 anos e amortização de 30 anos.

• A taxa de juros é fixa para os primeiros 3 ou 5 anos do empréstimo.

• Após período fixo a taxa de juros não poderá aumentar mais do que 2% ao ano acima da taxa de juros inicial. A taxa de juros não poderá subir mais que 6% acima da taxa de juros inicial durante todo o período de vida do empréstimo.

• O empréstimo poderá ser pago a qualquer momento sem multa de pré-pagamento.

• Empréstimo Mínimo $150K para o Sul da Florida e $200K para Central Florida

COMO COMPRAR UM IMÓVEL EM MIAMI – TUDO O QUE VOCÊ PRECISAVA SABER!

Abaixo segue um guia que escrevi com todos os passos, explicado com detalhes, para a compra de um imóvel em Miami. Praias caribenhas de água azul turqueza, com ilhas e canais que cortam a cidade toda. Considerada por muitos o playground dos ricos e famosos, hoje Miami é muito mais do que isso. Somos sede de diversos festivais de arte, música e cinema, apresentando peças da Broadway durante o ano todo e casa de uma cultura mundial muito bem representada pela sua gastronomia e por infinitas opções de compras.

O Mercado Imobiliário: A primeira alta nos valores dos imóveis desde 2007 aconteceu no começo de 2013 e não parou mais. Existem inúmeros novos empreendimentos pela cidade, especialmente na região da Brickell/Downtown, Edgewater/Midtown e Sunny Isles Beach. Vejo o mercado de pré-construções um dos investimentos de maior retorno e segurança para o cliente. Demoram em média 1 a 2 anos até a entrega das chaves. Já o mercado de apartamentos prontos traz um custo-benefício interessante por ter o metro quadrado mais baixo e a vantagem de poder ser usufruído ou alugado assim que a venda for concluída. De uma maneira ou de outra, o cliente sempre acaba com uma vista fantástica em prédios lindíssimos com infra-estrutura de dar inveja em qualquer hotel 5 estrelas.

Processo de Compra: Ao escolher o imóvel, executamos uma oferta formal (contrato) com as condições da compra, como data do fechamento (no caso de compra a vista de 15 a 30 dias, no caso de financiamento de 30 a 45 dias), valor total da compra, valor do depósito (geralmente de 5 a 10% do valor da compra), tipo de financiamento (para compras financiadas), prazos de vistoria e inspeções, condições do imóvel e outras condições (que variam em cada caso). Este contrato deverá ser assinado e encaminhado junto com o valor do depósito, comprovante de fundos (compra à vista) ou pré-aprovação do financiamento. Quando a oferta é aceita, fazemos uma inspeção do imóvel, para garantia de que o mesmo está nas condições desejadas. O custo desta inspeção varia em função do tamanho do imóvel e da dificuldade do trabalho (geralmente de $300 a $750) e deverá ser paga pelo comprador. E a transferência de divisas deverá ser efetuada neste período, para que o fechamento seja feito na data marcada. Caso haja algum problema com a inspeção ou com o estudo da escritura, a compra não será efetuada e, ou retificamos e renogociamos os custos, ou o depósito será devolvido. Caso o comprador não cumpra as datas, ou desista sem motivo contratual, o depósito fica com o vendedor.

Transferência de Fundos: A transferência de fundos para a compra do imóvel deverá ser feita dentro das regras do Banco Central do Brasil. Uma conta bancária deverá ser aberta em nome da pessoa que efetuará a transferência. Esta pessoa deverá ser aprovada pelo Banco Central para transferir os fundos para sua conta no exterior. O único imposto cobrado nessa transferencia é o IOF de 0.38%. Existem empresas que processam esta transferência. Além dos bancos comerciais de seu relacionamento, indicaremos uma empresa, a MONEYCORP, que executa este tipo de transferência com muito profissionalismo e com uma taxa de câmbio bem competitiva, e todo o auxílio em português.
Conta no Banco e Contador: Você terá que ter uma conta corrente em um banco local. Os documentos necessários são apenas passaporte e comprovante de endereço no Brasil, como um extrato bancário, e $25 dólares. Também vamos conversar com um contador, que lhe irá explicar as diferenças de pessoa física e jurídica aqui, e indicar as melhores opções para cada situação.
Custos para o Comprador: O custo de uma transação imobiliária varia em função de vários fatores. Este custo é o somatório de taxas cobradas pela companhia de títulos, impostos, condomínio, taxas cobradas pela instituição financeira (no caso de financiamento) e outras pequenas taxas para processamento de documentos. Estes custos somados são em média entre 1 a 2% do valor da compra no caso de compra à vista, e entre 3 a 5% no caso de financiamento.

Financiamento: O financiamento para estrangeiros, no momento, está disponível por algumas instituições financeiras nas seguintes condições:
1) Entrada 40% e 60% financiado em até 30 anos com juros entre 4.5 e 6% ao ano, dependendo do pacote.
2)O aplicante deverá ser aprovado pelo banco e as condições podem variar em função da instituição financeira e do imóvel. Nem todos os imóveis se qualificam para financiamento.

Pré-construção: Comprar apartamento na planta, difere de projeto para projeto, porém abaixo segue um formato de pagamento que exemplifica bem como o processo acontece:
10% na assinatura do contrato
20% no começo da obra (3 meses depois)
20% no topo do prédio (9 meses da assinatura)
50% na entrega das chaves (24 meses da assinatura)
( se houver o interesse os últimos 50% podem ser financiados).

Administração de Imóveis em Miami:
1. Gerenciamento Completo – Custo de 10% do Aluguel Mensal. Aluguel do imóvel. Prospecção de locatários adequados ao seu imóvel. Coleta de aluguel, taxas e outros rendimentos. Ações de despejo, quando for necessário. Gerenciamento de contas incluindo imposto, luz, condomínio. Inspeção do imóvel antes e depois do aluguel. Serviços de manutenção patrimonial e coordenação de limpeza do imóvel. Recolhimento de correspondências. Relatórios mensais detalhados
. Inspeções da propriedade. Resoluções eficazes aos problemas. Custos de reparos e serviços.
2. Gerenciamento de Veraneio ou Férias, Taxa fixa – Para uma propiedade residencial que não esteja alugado. Custos de reparos e serviços prestados a serem faturados diretamente aos proprietários.

Pessoa Jurídica vs Pessoa Física:
Muitas dúvidas surgem quando um estrangeiro quer adquirir imóvel nos USA. Hoje vou tecer alguns comentários sobre a aquisição de imóvel por uma empresa LLC ou fazer um seguro de vida.
Muitos estrangeiros adquirem o imóvel através de uma empresa criada sob a denominação LLC, visando, principalmente, a obtenção da isenção do imposto na sucessão (Estate Tax), no caso de morte.
Como se pressupõe a continuidade da pessoa jurídica (LLC), a morte de um dos sócios, não indica o encerramento de suas atividades. Assim, nenhuma tributação sobre a propriedade, neste momento, é exigida pelo Erário Público americano. Entretanto, existem advogados americanos que entendem que a cessão das cotas da sociedade, que foi originada com a integralização do capital com a propriedade na LLC, para o socio remasnescente (marido ou esposa), ocorre a sucessão e o imposto é devido (Estate Tax). Bem, mas isso vamos deixar para os judiciário decidir….
Nos USA, a alíquota do Estate Tax ou imposto sobre sucessão para estrangeiros,   corresponde a 40% (quarenta por cento) sobre o patrimônio. Sendo que, o governo americano concede uma isenção de até US$ 60.000,00 (sessenta mil dólares), ou seja, a partir desse valor, ocorre a tributação. Mister se faz lembrar, que o patrimônio a que me refiro, é o existente nos USA.
Diferente dos americanos e residentes, cuja tributação sobre o patrimônio, também é de 40% (quarenta por cento), com uma isenção de US$ 5 milhões. Contudo, o Estate Tax abrange o patrimônio existente no mundo todo. Atualmente, está sendo objeto de discussão entre o democratas e republicanos, no congresso americano, sobre a redução desse valor para US$ 1,5 (um milhão e quinhentos mil dólares).
O custo de uma empresa LLC, representa no primeiro ano, aproximadamente US$ 1750,00 (hum mil, setecentos e cinquenta dólares), que corresponde:
•       Abertura da empresa: US$ 750,00
•       Obtenção do ITIN: US$ 150,00
•       Locação de PO box – mensalmente: US$ 50,00
•       Imposto de renda ( income tax) – anualmente: 250,00; e
Nos anos subsequentes o pagamento será de US$ 50,00 (cinquenta dolares) mensais, e a elaboração do Income Tax (Declaração do IR americano), de US$ 250,00 (duzentos e cinquenta dolares), totalizando: R$ 850,00 ( oitocentos e cinquenta dolares) anuais.
Ao invés da criação da empresa LLC, os estrangeiros estão preferindo o seguro de vida, que, além de cobrir as despesas do Estate Tax ou imposto sobre sucessão, no caso do falecimento do titular, os herdeiros podem receber o montante contratado. E, inúmeras outras vantagens estão sendo contabilizadas, nesta forma, de proteção sobre o patrimônio.
Fiz um simulado de um imóvel de US$ 300 mil. O Estate Tax ou imposto sobre a sucessão seria de US$ 96 mil (US$ 300 – US$ 60 = US$ 240 x 40%).
Neste caso, o ideal seria contratar um seguro de vida de US$ 100 mil para cobrir as despesas de Estate Tax. Para tal contratação, o prêmio de seguro seria em torno de US$ 45,00 (quarenta e cinco dólares) mensais, para uma pessoa de 57 anos. E, durante os 10 (dez) anos contratados, iria pagar US$ 5.400,00 (cinco mil e quatrocentos dólares). Já na LLC, em 10 (dez) anos teria pago US$ 9.400,00 (nove mil e quatrocentos dólares). É claro que o prêmio do seguro varia de acordo com a idade do contratante. Veja alguns exemplos: pessoa com 20 anos – US$ 11,66; 30 anos – US$ 12,21; 40 anos – US$ 15,90 e 50 anos – US$ 27,14.
Então, os estrangeiros estão preferindo o seguro de vida, imediatamente quando da concretização da compra do imóvel, para não transformar a propriedade dos sonhos, em pesadelo. Ademais, as garantias e a segurança que algumas seguradoras americanas dão, são inquestionáveis. Diferente das seguradoras brasileiras que para se receber o montante contratado, precisa acionar a justiça.
Curiosidade: a seguradora americana paga o montante contratado, inclusive, de morte por suicídio (carência de 2 anos).
Assim, como “dor de barriga”, não escolhe hora, nem local, recomendo que na aquisição de uma propriedade na terra do Tio Sam, pensem na proteção do investimento, mediante a constituição de uma pessoa jurídica ou através da contratação de um seguro de vida.
*valores podem variar.

Pedro Junior Escritório Imobiliário.

Desenvolvido por